提要：中房協在“十二五”guihuazhongyouguanfangdichanyedejianyigaozhong，jiuhuibaoguoyaodanhuajiangjiademubiaoyuqi，fouzerongyizaochengshichangxinhaohunluan。muqianlaikan，wulunshishiqijiewuzhongquanhuihaishizhongyangjingjigongzuohuiyi，doumeiyoutidaofangjiawentihuojiangfangjiadegainian
，jiushiweilebimianyinqishichangdejudabodong。

　　今年絕對是房地產市場的緊縮政策年。但今年的房市，漲價仍然是主旋律。

　　從年初至年尾，國家連續三次推出房地產調控措施
，其中的“4·16房產新政”更是被評為史上最嚴厲的調控措施。但據國家統計局最新數據顯示，11月份全國70個大中城市房屋銷售價格同比上漲7.7%

，環比上漲0.3%。多家專業機構預測，今年年內全國平均房價上漲幅度應為7%左右。

　　央行12月15日公布的一則調查報告顯示，全國50個城市75.5%儲戶認為“房價過高，難以接受”
，但與此同時

，“房地產投資”又被受訪者列為投資首選。

　　在這種悖論中，房價能下降嗎？調控至今，房價在小跌大漲中節節走高的奧妙何在？高房價真的就是一個死結？

　　嘉賓 朱中一

　　中國房地產協會副會長

　　楊紅旭

　　上海易居(博客)房地產研究院綜合研究部部長

　　楊少鋒

　　北京聯達機構總裁

　　“3月份漲上來的這部分房價明顯是泡沫”

　　朱中一：房地產業對經濟的貢獻較大，因此今年政策調整的主基調是抑製部分城市房價過快上漲
，而並沒有說降低房價。

　　中房協在“十二五”guihuazhongyouguanfangdichanyedejianyigaozhong，jiuhuibaoguoyaodanhuajiangjiademubiaoyuqi，fouzerongyizaochengshichangxinhaohunluan。muqianlaikan，wulunshishiqijiewuzhongquanhuihaishizhongyangjingjigongzuohuiyi
，doumeiyoutidaofangjiawentihuojiangfangjiadegainian
，jiushiweilebimianyinqishichangdejudabodong。

　　楊紅旭：從年初執行的“國十一條”，到“4·16國十條”
，再到“9·29新政”，今(jin)年(nian)中(zhong)央(yang)三(san)次(ci)出(chu)台(tai)房(fang)產(chan)調(tiao)控(kong)政(zheng)策(ce)
，打(da)壓(ya)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)。整(zheng)體(ti)而(er)言(yan)，今(jin)年(nian)全(quan)國(guo)房(fang)價(jia)還(hai)是(shi)上(shang)漲(zhang)
，但(dan)漲(zhang)幅(fu)較(jiao)去(qu)年(nian)已(yi)經(jing)明(ming)顯(xian)收(shou)窄(zhai)，去(qu)年(nian)全(quan)國(guo)房(fang)價(jia)成(cheng)交(jiao)均(jun)價(jia)實(shi)際(ji)上(shang)漲(zhang)了(le)25%，jinniandeshangzhangfuduzhiyouquniandesanfenzhiyizuoyou。congzhegeyiyishangjiang，tiaokongqudeleyidingchengxiao。buguo
，meinengrangshaoshufangjiaguogaodechengshifangjiaxiadieyixie，duoshaoyoudianyihan。

　　楊少鋒：無論是從租售比還是房價收入比等指標來看，中國房價的泡沫因素十分巨大，這對發展中國經濟以及改善民生製約深遠。從市場來看，2007年以前，以北京為例，絕大部分的項目漲價幅度在幾百元/平方米
，每次開盤漲三五百元，最多漲1000元。但從2007年以後，很多項目一個月內能漲5000元/平方米。就今年而言，年初尤其是從3月份漲上來的這一部分房價明顯是泡沫，這一部分泡沫應該擠掉。

“未來半年內一線城市房價會下跌”

　　楊紅旭：最新數據顯示
，今年1至11月，全國房地產開發企業房屋施工麵積38.43億平方米
，同比增長28.6%；房屋新開工麵積14.51億平方米，增長48.7%
；全國房地產開發企業完成土地購置麵積3.61億平方米，同比增長33.2%。

　　新開工麵積暴增，意味著今年四季度至明年
，可供預售的商品房規模將較大幅度增加；土(tu)地(di)購(gou)置(zhi)麵(mian)積(ji)的(de)大(da)增(zeng)，則(ze)意(yi)味(wei)著(zhe)明(ming)年(nian)下(xia)半(ban)年(nian)直(zhi)至(zhi)後(hou)年(nian)
，可(ke)供(gong)預(yu)售(shou)的(de)商(shang)品(pin)房(fang)規(gui)模(mo)也(ye)將(jiang)持(chi)續(xu)擴(kuo)大(da)。供(gong)應(ying)增(zeng)加(jia)，而(er)需(xu)求(qiu)卻(que)因(yin)調(tiao)控(kong)明(ming)顯(xian)萎(wei)縮(suo)，這(zhe)也(ye)就(jiu)意(yi)味(wei)著(zhe)

，未(wei)來(lai)兩(liang)個(ge)季(ji)度(du)，甚(shen)至(zhi)更(geng)長(chang)時(shi)間(jian)內(nei)
，很(hen)多(duo)城(cheng)市(shi)將(jiang)出(chu)現(xian)持(chi)續(xu)的(de)商(shang)品(pin)住(zhu)宅(zhai)供(gong)大(da)於(yu)求(qiu)的(de)狀(zhuang)況(kuang)。

　　預計在強大的調控壓力、市場供大於求
、企業漸趨差錢等三大因素影響下
，在未來不到半年的時間內
，70個大中城市
、尤其是一線城市的房價


，將總體呈現下跌趨勢。

　　盡管11月份部分城市成交上漲
，一些大型房企也斬獲頗豐，但應格外關注

，本輪調控政策中最重要的“限購”和“限貸”政策，具有一定的“後發效應”。因此，明年二季度之前，市場會保持降溫態勢。

　　楊少鋒：隻(zhi)有(you)房(fang)地(di)產(chan)缺(que)錢(qian)的(de)時(shi)候(hou)
，開(kai)發(fa)商(shang)才(cai)會(hui)降(jiang)價(jia)。現(xian)在(zai)開(kai)發(fa)商(shang)都(dou)出(chu)現(xian)了(le)資(zi)金(jin)緊(jin)張(zhang)的(de)情(qing)況(kuang)，中(zhong)小(xiao)型(xing)企(qi)業(ye)資(zi)金(jin)普(pu)遍(bian)緊(jin)張(zhang)。而(er)且(qie)現(xian)在(zai)暫(zan)停(ting)上(shang)市(shi)房(fang)企(qi)的(de)融(rong)資(zi)
，加(jia)強(qiang)了(le)預(yu)售(shou)資(zi)金(jin)的(de)監(jian)管(guan)，從(cong)各(ge)個(ge)環(huan)節(jie)把(ba)開(kai)發(fa)商(shang)融(rong)資(zi)的(de)渠(qu)道(dao)堵(du)上(shang)，迫(po)使(shi)開(kai)發(fa)商(shang)必(bi)須(xu)通(tong)過(guo)賣(mai)房(fang)子(zi)才(cai)能(neng)進(jin)行(xing)資(zi)金(jin)的(de)回(hui)籠(long)。那(na)麼(me)開(kai)發(fa)商(shang)就(jiu)會(hui)開(kai)始(shi)重(zhong)視(shi)銷(xiao)售(shou)

，這(zhe)個(ge)時(shi)候(hou)賣(mai)房(fang)市(shi)場(chang)會(hui)變(bian)成(cheng)買(mai)房(fang)市(shi)場(chang)。

　　半年以後，就會出現像2008年一樣房價大幅度的波動

，最快可能在明年年初就會出現大量項目價格下跌。

　　朱中一：fangjiaxiajiangdeyalishibijiaodade。zaimuqiantongzhangchixuzougaohegushidimidehuanjingxia
，jumindetouziqudaoshifenkuifa，jinguanfangjiazaigaoweiyunxing，danrengranyouhenduorenbijiaorezhongyutouzidichanye。

　　另外，今年土地、勞動力、建築材料等價格都漲幅較大，這也從成本上對房價有一定的推動作用。

　　從市場主體來看，包括投資商、銀行、地di方fang政zheng府fu
，都dou比bi較jiao看kan好hao未wei來lai的de房fang地di產chan發fa展zhan，尤you其qi是shi地di方fang政zheng府fu。不bu過guo地di方fang政zheng府fu也ye比bi較jiao無wu奈nai，離li開kai了le土tu地di出chu讓rang收shou入ru，許xu多duo地di方fang政zheng府fu根gen本ben無wu法fa滿man足zu財cai政zheng需xu求qiu，這zhe是shi一yi個ge複fu雜za的de結jie構gou性xing矛mao盾dun。目mu前qian東dong部bu地di區qu許xu多duo城cheng市shi采cai取qu了le限xian購gou政zheng策ce
，這zhe對dui高gao房fang價jia有you一yi定ding的de抑yi製zhi作zuo用yong
，但dan是shi在zai這zhe種zhong格ge局ju下xia，資zi金jin會hui被bei迫po大da量liang轉zhuan向xiang中zhong西xi部bu二er三san線xian城cheng市shi
，進jin而er推tui高gao中zhong西xi部bu地di區qu的de房fang價jia水shui平ping；而且從東部地區來看，這些城市恰恰是中國土地供應最緊張而市場需求最大的地區

，因此這些地區房價很難下降。

抑製房價須破解土地財政

　　楊紅旭：房fang產chan稅shui確que實shi箭jian已yi在zai弦xian，隻zhi是shi引yin不bu而er發fa。至zhi於yu什shen麼me時shi候hou發fa出chu來lai，主zhu要yao是shi等deng待dai合he適shi的de時shi機ji。如ru果guo穩wen定ding房fang價jia的de效xiao果guo不bu佳jia，投tou資zi投tou機ji需xu求qiu依yi然ran興xing風feng作zuo浪lang

，那na麼me就jiu會hui出chu台tai。房fang產chan稅shui對dui房fang價jia屬shu於yu利li空kong
，但dan對dui於yu抑yi製zhi房fang價jia的de力li度du，尚shang存cun疑yi慮lv。

　　shouxian，lvxianshidiandezhishigebiechengshi
，fanweitaixiao，bukenengduishichangquanjuchanshengzhongdayingxiang，erqiezaiquanguoshichangtuiguangkenengrengkuangrichijiu。qici，shidianjieduan
，fangchanshuideshuijixiao
、稅率低。從征稅範圍看
，隻向二套以上和一定麵積段以上住宅征收，絕大部分自住房屋將會免征。在近幾年房價年均上漲20%左右的情況下，不足1%defangchanshui，butaikenengjiangduoshutouzikexiapao。buguo，fangchanshuishidiankaizhengzhihou，weilaihenduonian，zhengshoufanweizhinengshiyuelaiyueda


，shuilvyeyoukenengshangtiao，zhejiangzaiyidingchengdushangyingxiangtouzizhemendexintaihejijixing。zongzhi

，fangchanshuiduanqiyouliyuyizhifangjia
，changqixiaoguobunengsheqiu。

　　按當前通脹趨勢，近期極有可能再來一次加息，明年有可能加息2～3次(ci)，當(dang)前(qian)已(yi)經(jing)進(jin)入(ru)加(jia)息(xi)周(zhou)期(qi)。而(er)曆(li)史(shi)經(jing)驗(yan)表(biao)明(ming)
，在(zai)貨(huo)幣(bi)政(zheng)策(ce)緊(jin)縮(suo)和(he)加(jia)息(xi)的(de)過(guo)程(cheng)中(zhong)
，房(fang)地(di)產(chan)市(shi)場(chang)將(jiang)漸(jian)漸(jian)降(jiang)溫(wen)，尤(you)其(qi)是(shi)在(zai)加(jia)息(xi)周(zhou)期(qi)過(guo)半(ban)之(zhi)後(hou)
，將(jiang)會(hui)明(ming)顯(xian)壓(ya)製(zhi)房(fang)價(jia)上(shang)漲(zhang)。

　　楊少鋒：造(zao)成(cheng)高(gao)房(fang)價(jia)的(de)一(yi)個(ge)重(zhong)要(yao)原(yuan)因(yin)就(jiu)是(shi)房(fang)企(qi)大(da)量(liang)囤(tun)地(di)，要(yao)抑(yi)製(zhi)房(fang)企(qi)囤(tun)地(di)，根(gen)源(yuan)就(jiu)是(shi)地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)公(gong)正(zheng)執(zhi)行(xing)打(da)擊(ji)囤(tun)地(di)的(de)政(zheng)策(ce)。但(dan)目(mu)前(qian)地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)既(ji)是(shi)運(yun)動(dong)員(yuan)又(you)當(dang)裁(cai)判(pan)員(yuan)

，執(zhi)行(xing)中(zhong)難(nan)免(mian)不(bu)公(gong)正(zheng)。所(suo)以(yi)要(yao)讓(rang)地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)的(de)利(li)益(yi)跟(gen)土(tu)地(di)利(li)益(yi)脫(tuo)鉤(gou)，這(zhe)是(shi)一(yi)個(ge)根(gen)源(yuan)，這(zhe)個(ge)問(wen)題(ti)沒(mei)有(you)解(jie)決(jue)，再(zai)多(duo)的(de)製(zhi)度(du)都(dou)沒(mei)有(you)用(yong)，破(po)解(jie)高(gao)房(fang)價(jia)要(yao)從(cong)土(tu)地(di)上(shang)治(zhi)理(li)，而(er)解(jie)決(jue)土(tu)地(di)市(shi)場(chang)困(kun)境(jing)的(de)根(gen)源(yuan)就(jiu)在(zai)於(yu)要(yao)破(po)解(jie)土(tu)地(di)財(cai)政(zheng)。

　　解(jie)決(jue)這(zhe)一(yi)難(nan)題(ti)就(jiu)在(zai)於(yu)如(ru)何(he)開(kai)征(zheng)房(fang)產(chan)稅(shui)。盡(jin)管(guan)房(fang)產(chan)稅(shui)的(de)執(zhi)行(xing)很(hen)可(ke)能(neng)抑(yi)製(zhi)房(fang)價(jia)
，但(dan)我(wo)不(bu)認(ren)為(wei)房(fang)產(chan)稅(shui)的(de)目(mu)的(de)是(shi)降(jiang)房(fang)價(jia)，房(fang)產(chan)稅(shui)是(shi)從(cong)根(gen)源(yuan)上(shang)改(gai)變(bian)了(le)目(mu)前(qian)我(wo)們(men)中(zhong)國(guo)的(de)財(cai)稅(shui)體(ti)製(zhi)。地(di)方(fang)政(zheng)府(fu)有(you)一(yi)個(ge)比(bi)較(jiao)穩(wen)定(ding)的(de)稅(shui)源(yuan)，這(zhe)個(ge)時(shi)候(hou)就(jiu)不(bu)再(zai)過(guo)於(yu)依(yi)賴(lai)土(tu)地(di)。

　　朱中一：如果政策進一步趨緊，保障房的供應規模能迅速增大，這對高房價產生極大的抑製，不過這仍然需要時日。